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刺激政策不断 如何应对楼市"慢牛"行情

2015-06-02 09:44来源:理财周刊
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成交量持续回升,价格反弹城市逐渐增多。种种迹象表明,楼市已经步入“慢牛”行情,随着刺激政策的不断出台,“慢牛”行情有望延续。不过专家表示,“慢牛”不会变成“疯牛”,所以购房者仍可坚持既定节奏,完成购房计划。

成交量持续回升,价格反弹城市逐渐增多。种种迹象表明,楼市已经步入“慢牛”行情,随着刺激政策的不断出台,“慢牛”行情有望延续。不过专家表示,“慢牛”不会变成“疯牛”,所以购房者仍可坚持既定节奏,完成购房计划。

楼市步入“慢牛”行情

种种迹象表明,当前楼市已经步入“慢牛”行情。

成交量的回升并持续维持较高水平。中房指数研究院公布的数据表明,最近一周(5月17日~23日,以下同),包括北京、上海、杭州、青岛等在内的28个主要城市,成交量为441.6万平方米,较之前一周微升0.4%。统计数据还表明,进入5月以来,28个主要城市的周交易水平一直维持在较高水平,如“五一”小长假之后连续两周,成交量分别为435.5万、471.5万平方米。

成交量的止跌反弹,在今年4月份就已经表现得更加明显。中房指数研究院跟踪监测数据表明,今年4月份,除了少数三线城市表现不甚理想之外,市场整体情况表现突出。其中,北、上、广、深四大一线城市4月份商品住宅成交面积为436万平方米,环比上涨31%,同比大涨68%;包括杭州、南京、青岛、三亚等在内的19个二线城市,4月份商品住宅成交面积为1112万平方米,环比上涨4%,同比上涨12%;包括东莞、成交量的回升企稳,同时伴随着房价的止跌小幅回升,表明楼市“慢牛”行情趋势更加明显。国家统计局近日公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个,分别比上月增加 了6个和16个,回暖趋势明显。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价全面反弹,其中深圳环比上涨1.8%,连续5个月领涨全国。

此外,房企的信心也出现了明显回升。据了解,在跻身“千亿”俱乐部之后,恒大地产准备再次发力,计划在今年上半年完成新增120个项目计划,为完成2017年实现销售额3000亿元、2020年实现销售额5000亿目标而“大干快上”。

业内人士表示,楼市已经扭转颓势。业内人士表示,通过上述种种变化,可以基本确认,已经进入以成交量反弹、房价摆脱大跌或者阴跌的格局、部分城市成交价格止跌微幅上升、房企投资信心提振等为主要特征的“慢牛”行情。

多重因素共同促成

楼市“慢牛”行情的出现,为多重因素共同促成,如刺激政策接连出台、楼市销售旺季来临等等。

刺激政策接连出台,成为楼市交易状况改善的最为有力的推手。无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松,比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等,通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升。

而进入4月份以来,楼市进入了传统的销售旺季。业内人士分析指出,在传统销售旺季,市场成交状况会趋于活跃,表现为成交量上升。而经历了2014年的观望之后,今年上半年楼市旺季会有更多购买力释放,因此也在一定程度上导致“慢牛”行情的发生。

而在未来,政策刺激效果有望进一步释放,同时有可能会出台新的刺激手段,因此“慢牛行情”有望延续。在近日举行的中国(广州)房地产政策趋势与企业经营创新论坛暨2015广州房地产博览会信息发布会上,传出广州可能会局部松绑限购的消息。记者向广州房地产行业人士对此消息进行求证时,也得到了较为明确的说法,甚至有业内人士明确告诉记者,就在6月份实施。由此看来,出台新的政策对楼市进行刺激,仍会成为各地方政府的首要选择。

另外,利率水平的下降,也有可能会促使成交量放大。国内某知名房产网站针对购房最大的阻碍因素调查中得知,因为贷款利率因素而不买房的比例合计33.3%,要高于首付不够而没有买房计划(占29.9%)和认为房价继续下跌而持观望态度(24.5%)的比例。可见,未来银行加大房贷利率优惠水平,以及央行降息等措施的出台,有望进一步带动市场成交的回升。

楼市难现“疯牛”走势

虽然楼市已经进入牛市行情,但购房者不必担心楼市出现“疯牛”行情。

就目前来看,房地产市场已经失去了房价大幅上涨的基础。首先是市场环境已经发生巨变,已由供不应求的黄金时代进入到供需平衡的白银时代,供需失衡引起的价格暴涨因素基本消失;其次是房价经历大幅上涨之后,上行空间已经不大甚至被透支;再者投机、投资性需求已经大幅减少,房价上涨的冲动由此而大大减弱。由此看来,未来房价即使会上涨,但涨幅不会很大,总体保持温和上行态势。

此外,楼市虽然已经进入“慢牛”行情,但并非意味着市场开始呈现单边上行格局,而不会出现波动。分析师表示,未来房价仍然会存在波动的可能。“慢牛市”并不拒绝楼市的短期波动,后续楼市短期的、小幅度的波动依然会存在,只不过在总体上会朝一个向上的发展态势演进。

还有,市场分化态势依然会持续。同策咨询副总经理赵钢分析指出,对于一、二线城市市场,目前会维持稳步微幅上行格局。对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,买涨不买跌的现象或提前来临。而对于三、四线城市,继续会出现分化,其中东部区域城市群的三、四线城市市场前景相对较为理想,而一些中西部的三、四线城市仍旧无法改变供大于求的尴尬局面。

专家建议购房者应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。赵钢表示,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在上半年市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房或投资,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,尤其是对于一线城市及基本面良好的二线城市的改善型需求来讲,更应把控好降准降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策短期红利带来的改善或置换购房“窗口期”,选择优质项目该出手时就出手。

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